На столичном рынке недвижимости давно существуют различные гибриды, совмещающие в себе несколько видов коммерческих площадей. Традиционно наиболее известными из них считаются торгово-выставочные и торгово-развлекательные комплексы, не уступают им в популярности и ресторанно-гостиничные объединения.

Последнее время девелоперы сосредоточили свое внимание на так называемых многофункциональных комплексах, включающих в себя практически все виды коммерческой недвижимости. Офисный рынок в этом смысле нельзя назвать передовым, однако специалисты в этой области также внесли свой вклад в порождение гибридов, прежде всего, в создание офисно-складских комплексов.

Согласно определению Urban Land Institute, офисно-складской комплекс — это объект недвижимости, состоящий из нескольких зданий и объединяющий в себе помещения офисного и складского назначения. В отличие от такого объединения, складской комплекс обычно представляет собой несколько малоэтажных зданий, в которых офисная часть не выделяется и составляет не более 10–12% от общей площади помещений. «Офисно-складской комплекс, в отличие от просто офисного, имеет специальные площади для хранения товарно-материальных ценностей. При этом помещения должны отвечать температурным и санитарно-гигиеническим нормам для определенных видов товаров, подлежащих хранению. Одни товары хранятся в глубокой заморозке, другие — при комнатной температуре. При необходимости устанавливаются системы вентиляции, кондиционирования и охлаждения», — рассказывает ведущий аналитик агентства недвижимости «DOKI» Александр Скобкин. В связи этим офисные помещения в таких комплексах получают ряд характеристик, обычно свойственных логистическим центрам. По мнению специалистов Knight Frank, при реализации проектов офисно-складских комплексов основной акцент делается на удобстве использования офисных помещений, а одним из важнейших критериев является транспортная доступность комплекса, то есть наличие удобных подъездов для персонала компаний-арендаторов. Зачастую в обычных офисных центрах этот показатель не является ключевым

Еще до рождения ребенка мы строим планы относительно его будущего, размышляем о воспитании и образовании, мысленно обставляем комнату, в которой он начнет свою жизнь. Но вот, наконец, маленькое чудо дома. И мы начинаем понимать, как непросто вырастить человека. Безусловно, детство — важнейший период в жизни ребенка: именно тогда формируется вкус, возникают привычки, складывается характер. Малыши познают мир, начиная с окружающих их предметов. Именно поэтому придается огромное значение интерьерам детских комнат. По мнению дизайнеров, именно они воспитывают и прививают вкус ребенку буквально с пеленок.

Прежде всего, необходимо учесть одну важную вещь. Если взрослый человек способен получать эстетическое наслаждение от предметов декора, не выполняющих какие-либо функции, то ребенку этого не понять. Главное для него — свободное пространство. Поэтому в детских комнатах каждый предмет должен быть сугубо функциональным и по возможности компактным. Сейчас есть достаточно привлекательные, свежие дизайнерские решения, которыми можно воспользоваться. Например, купить своему ребенку корабль-кровать. В этом предмете безусловная оригинальность формы сочетается с новыми функциональными возможностями. Думается, засыпая в такой кровати, ваш ребенок будет видеть сладкие сны и просыпаться в хорошем настроении.

Безусловно, можно донельзя упростить свою жизнь, вылив из бетона бассейн метр на метр или поручив нелегкий труд — создание водоема — профессионалам. Но тогда придется забыть о таких прелестях садового участка, как собственноручно выращенные кубышки и нимфеи. Ведь для того, чтобы этим нежным принцессам водного королевства (как, впрочем, и многим другим растениям) было комфортно, к созданию пруда нужен особый подход.

Важные приготовления

Оговоримся сразу: хотя водоем, над которым раскинулась густая, зеленая крона, выглядит безумно привлекательно, лучше не разбивать пруд вблизи деревьев. Во-первых, с наступлением осени придется постоянно очищать пруд от опадающей листвы, и вместо романтического вечера у водной глади придется заняться внеочередной уборкой водоема. Во-вторых, разросшаяся корневая система деревьев может внести свои «коррективы» в рельеф дна и «стен» пруда.

Идеальным местом для начала работ станет открытый участок с глинистой почвой и низиной. Именно в этой низине и нужно вырыть яму глубиной около 50 см. Что касается площади пруда, она не должна быть слишком маленькой. Но и самостоятельно ухаживать за целым озером под силу далеко не каждому. Ограничимся двумя-тремя метрами в ширину и столькими же — в длину. При создании котлована удалите слой дерна и не забудьте, что «стенки» у пруда должны быть не прямыми, а с откосами. Можно даже обозначить террасы для высаживания культур разной высоты.

В отличие от Украины, где «наилучшее и наиболее эффективное использование» (highest and best use) для многих участников сферы недвижимости все еще остается своего рода абстракцией, в более развитых странах этот термин уже давно и прочно вошел в обиход игроков рынка.

В первую очередь, такая ситуация обусловлена различным пониманием важности комплексного финансово-экономического анализа, ключевой составляющей которого является highest and best use analysis, в сфере недвижимости на Западе и в нашей стране. В этой статье мы поговорим о необходимости анализа наилучшего использования в недвижимости, его основных этапах и методологии, а также вариантах выполнения такого рода исследований.

Необходимость и сферы применения

Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (в данной статье под недвижимостью понимаются не только здания и сооружения, но и земля, — ред.) объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций. Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это желание реализуется в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то в Украине решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка, который в большинстве случаев давал один и тот же результат — жилье. При прочих равных условиях именно жилая недвижимость являлась и все еще является сегодня наиболее эффективным вариантом девелопмента. Для того, чтобы получить такой вывод, девелоперам не нужны консультации экспертов. Как результат, например, в Киеве жилье строилось и строится на всех подходящих для этого земельных участках. Но постепенно ситуация меняется, и решение относительного оптимального варианта использования земельного участка становится неоднозначным. Причин этому, по мнению Андрея Назаренко, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, несколько:

уменьшение количества пригодных для использования под сугубо жилую функцию площадок: естественное — интенсивная застройка свободных участков, искусственное — повышение требований со стороны соответствующих органов городских властей нежилому (офисному, торговому, социальному) наполнению проектируемых комплексов;

Одежда преображает человека. Стоит вчерашней Золушке сменить скромное домашнее платье на шикарный вечерний туалет, и она превращается в прекрасную принцессу без всякого вмешательства феи-крестной. То же с загородными домами. Если неприглядную щитовую времянку обшить виниловыми панелями под камень, она будет выглядеть солидно и достойно. А в роскошном кирпичном особняке никто не заподозрит малобюджетную газобетонную постройку, которую просто отделали лицевым кирпичом.

Решающие факторы при выборе фасадной облицовки — это цена отделочного материала, его практичность и долговечность, а также сложность монтажных работ и связанная с этим стоимость. Но за точку отсчета специалисты советуют брать все-таки внешний вид будущего здания. Не всегда радость от сэкономленных денег может компенсировать расстройство, вызванное далекой от идеала «внешностью» дома.

Изучение петербургского строительного рынка позволило выявить примерное распределение фасадных материалов по ценовым категориям и составить своеобразный ранжир. В самом верху списка — дорогостоящий натуральный камень, за ним следует облицовочный кирпич, затем примерно на одном уровне располагаются декоративная штукатурка и искусственный камень, а внизу ценового «хит-парада» находится сайдинг, причем его поливинилхлоридная вариация занимает последнюю строчку.

Как известно, в дизайне интерьера природные материалы только приветствуются. Помимо своих декоративных качеств они обладают целым рядом достоинств, позволяющих использовать их в оформлении помещений самого разнообразного назначения. Но у любой медали есть обратная сторона, и в некоторых случаях лучше все же прибегнуть к искусственным материалам, имитирующим натуральные. И камень как раз такой случай. Сделать облицовочные работы более легкими и экономными позволит такое замечательное решение, как «камень-плитка».

Не камень, а мечта

Суровая романтика замков, сложенных из грубых валунов, продолжает восхищать ценителей архитектурного искусства. Не оттого ли так хочется украсить каменной кладкой стену в гостиной или окружающий участок забор? Будучи воплощением вековой надежности, камень может передать самые разные настроения — от строгого натурализма до гостеприимного радушия. И все же он чаще всего встречается в сооружениях культурно-общественного назначения, а также элитном жилье, и не слишком торопится «выходить в массы». И тому есть целый ряд причин.

Безусловно, камню свойственны такие замечательные качества, как прочность, долговечность, морозостойкость. Износостойкость позволяет активно применять его в помещениях с высокой проходимостью: театрах, музеях и т. п., а богатство оттенков и фактур поражает воображение дизайнеров. В пользу камня говорит и такое свойство, как инертность — камень не вступает в реакцию с веществами, содержащимися в других отделочных материалах. И хотя экологичность в последнее время может оказаться под вопросом, гарантией отсутствия радиационного фона служат поставщик с хорошей репутацией и показатели счетчика Гейгера.

Выходит, что камень — мечта строителя. Но, как и любой материал, он имеет свои, присущие только ему недостатки. Это и большой вес, существенно увеличивающий нагрузку на фундамент, и сложность в обработке, и ограниченное количество природного камня. Из этих особенностей вытекает еще один «минус» — дороговизна. Потому вовсе не удивительно, что ценителей красоты валунов или морской гальки давно тревожит вопрос: как избавиться от этих проблем и сделать камень более доступным и удобным в оформлении помещений?

Кто-то начал строить, надеясь оформить выделение участка потом, для кого-то сдерживающим фактором стала сложность процесса выделения земельного участка, необходимость оформления огромного количества разрешений и согласований. Обойти закон ныне не составляет труда, т.к. контроль за незаконным строительством ведется вяло. Сложности возникают, когда настает черед ввода в эксплуатацию объекта и оформление прав собственности на него.

Крупным планом

По данным Генпрокуратуры, в Украине 300 тыс. га земли самовольно захватили физические или юридические лица. Не по назначению используется 10 тыс. га. Больше всего земельных правонарушений там, где земля самая дорога — в Киеве и области, Крыму и Одессе. В Харьковской области, например, путем самозахвата используется около 57,3 тысячи га земли.

Генпрокуратура отмечает, что земельные законы не действуют ввиду их несовершенства или пренебрежения ими. И хотя факты злоупотреблений раскрываются, общая картина продолжает оставаться тревожной. Это и неуплаченный земельный налог, и потеря государством ценных земель. В Одессе потеряно 400 га оздоровительного назначения, продолжаются попытки уменьшить площадь Никитского ботсада на 150 га. И если в Закарпатье из незаконного использования вернули 31 тыс. га, то в Крыму только 1 тыс. га.

Еще каких-то полгода назад о вопиющих случаях мошенничества при строительстве жилья мы узнавали разве что из российских новостей. Отсутствие таковых у нас объясняли тем, что отечественный рынок жилья консервативен, конкуренции на нем нет и в помине, прибыли у застройщиков сказочные… Зачем же, дескать, народ обманывать, если и так можно прилично заработать? Но, как оказалось, у мошенников на сей счет было собственное мнение, что они наглядно всем продемонстрировали. И теперь каждому (ну, может, и не каждому, но очень многим) стало ясно: прежде чем уплатить круглую сумму за существующее только на бумаге жилье, таки надо хоть немного поразмыслить…

Австрийская группа C. R. E.D.O. построит крупный логистический комплекс в подмосковном Ступино. Складской комплекс общей площадью 110 000 м² запланирован к открытию для арендаторов осенью 2007 года. По мнению аналитиков, инвестировать в столичную складскую недвижимость стремится все больше иностранных инвесторов.

Как отмечает Александр Крутов, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, будущее расположение комплекса на достаточном отдалении от административных границ города Москвы позволяет рассматривать его в системе формирующейся логистической сети для перевалки и временного хранения грузов, поступающих из южных российских регионов с последующей транспортировкой более мелкими товарными партиями в направлении Москвы. Комплекс можно охарактеризовать достаточно широкой зоной охвата, что может привлечь внимание профессиональных арендаторов. Заявленный объем инвестиций кажется достаточным для строительной реализации объекта заявленного масштаба, однако он может не отражать реальную стоимость средств, направленных на приобретение и оформление земельного участка.

Романтиков, убежденных, что домик с видом на бьющиеся о берег волны строится исключительно для летнего отдыха его владельца, в нынешний коммерциализированный век практически не осталось. Сегодня мало кому приходится объяснять, что курортная недвижимость — один из проверенных и надежных источников дохода. О готовности сдать свой «райский уголок» в свободное время другим отдыхающим без стеснения заявляют социологам даже весьма состоятельные люди. А те, кто всерьез решил посвятить себя курортному бизнесу, уже давно подсчитали доходность инвестиционных операций в курортных краях.

Демисезонная покупка

Крымские риелторы который год привычно повторяют одну и ту же фразу: для рынка курортной недвижимости Черноморского побережья Украины характерен стабильный спрос, который, к тому же, явно превышает предложение. И еще одну: цены на крымскую недвижимость стремятся туда же, куда и стройные южные секвойи. И в будущем падать, как и любые цены, не будут. Более того, сейчас на ценообразование существенно влияет не только стабильно высокий спрос, но и увеличение себестоимости строительства в связи с подорожанием бензина, газа, электроэнергии, стройматериалов и железнодорожных тарифов на грузовые перевозки.