Ставки выше европейских

Как рассказал «Собственнику» Томас Дукала, заместитель директора отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle, рынок инвестиций в складскую недвижимость Москвы и Подмосковья является очень привлекательным для западных инвесторов, потому что ставки в Москве и Подмосковье в 2 раза выше, чем в Центральной и Восточной Европе.

С этим мнением соглашается и Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium: по его словам, рынок складской недвижимости Московской области очень привлекателен для западных инвесторов из-за более высокой, чем на Западе, доходности. Как подчеркивает Суворов, на сегодняшний день многие западные инвесторы хотели бы инвестировать в складскую недвижимость Московской области, но до сих пор были успешны лишь инвесторы, покупающие готовые объекты с арендаторами (Raven). Об этом говорит и Андрей Патрушев, пиар-директор Knight Frank: по его словам, в декабре 2005 года фонд приобрел у компании «РосЕвроДевелопмент» первую очередь логистического парка «Крекшино» площадью 115 тыс. м².

Ранее британцы купили два складских комплекса «Кулон-Балтия» и «Кулон» общей площадью 41,6 тыс. м² у компании «Кулон». У фонда имеются планы по дальнейшему расширению складского бизнеса.

Также довольно известны на рынке такие девелоперские компании, как Capital Partners, Lone Star Ventures и ICD International, реализующие проекты в подмосковном Пушкино и рядом с Домодедово.

Опасные сделки

По словам Ирины Бабичевой, пиар-менеджера компании United Realty Group, сейчас около 30% российского рынка занимают проекты иностранных девелоперов. Однако надо признаться, что рынок земельных участков в России далеко не так прозрачен, как хотелось бы. Продавцы на вторичном земельном рынке часто предпочитают скрывать реальную стоимость сделки, чтобы не платить налоги. Именно поэтому многие западные инвесторы стараются избегать сделок с прямой покупкой земли, и крупные проекты строительства складской недвижимости, инвестируемые западными девелоперами, выполняются совместно с российским партнером, который осуществляет все операции с землей. Стоимость же земли зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя.

Есть несколько институциональных инвесторов, желающих инвестировать в девелопмент, но они сталкиваются с непреодолимыми для них проблемами еще на стадии покупки земельного участка. Для западного инвестора неприемлемы «серые» схемы купли-продажи, кроме того, они ожидают абсолютную прозрачность и ясность в юридическом статусе участка.

Гарантированный доход

По словам Светланы Андреевой, аналитика рынка складской недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, у инвесторов разные причины вкладывать деньги в складскую недвижимость в России, одна из них — это стремление диверсифицировать портфолио, если уже есть вложения в офисную и торговую недвижимость. Складская недвижимость привлекательна для тех инвесторов, для которых проект является финансовым инструментом, вложением с гарантированным получением дохода.

Инвестиционные вложения в строительство с целью продажи и аренды различаются по степени риска. Как отмечает Руслан Суворов, девелопер «с глубокими карманами» может предпочесть консервативную политику получения арендной платы. Однако более агрессивно настроенный девелопер скорее продаст проект и вложит полученную прибыль в развитие следующего проекта, что потенциально более доходно.

Андрей Патрушев продолжает: «Инвестиции в складскую недвижимость приносят девелоперам около 16–18 % доходности в год. Данные цифры позволяют говорить о достаточно высоком интересе к этому сегменту со стороны западных инвесторов».

Как констатирует Томас Дукала, ставки аренды по классу А, не включая операционные расходы, коммунальные услуги и НДС, в настоящее время составляют $110–130 за м² в год, продажа — $1000 за м², арендные ставки по классу В равны $80–90, продажа — $600–700.

Среди тенденций рынка складской недвижимости 2006 года аналитики компании Colliers подчеркивают увеличение средней площади выходящих на рынок проектов с 30 000–40 000 м² до 100 000–200 000 м², распространение практики долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства объекта, структуризацию ставок аренды на складские помещения по принципу triple net — определение базовой арендной ставки отдельно от операционных расходов и коммунальных платежей.