Поэтому откладывать покупку дачи, коттеджа, виллы либо квартиры в курортной зоне до лучших времен в надежде, что цены возьмут да и рухнут, риелторы единогласно не рекомендуют. «Покупать нужно сразу, как только вы надумали совершить эту покупку. Цены у нас растут постоянно в течение нескольких лет, поэтому чем дольше вы будете откладывать, тем больше заплатите в конечном итоге», — убеждена Виктория Усова, менеджер севастопольского агентства недвижимости «Мультидом».

Правдивость заверений продавцов можно было бы поставить под сомнение, учитывая их коммерческую заинтересованность в скорейшей продаже, если бы приводимые ими аргументы не были так очевидны. Ведь даже несмотря на морально устаревшую «советскую» инфраструктуру крымских курортов, низкое качество сервиса и не всегда адекватно высокие цены на размещение, поток туристов на Черноморское побережье Украины не прекращается. А следовательно, нет оснований для падения цен на весьма доходные объекты.

Подливает масла в огонь и то, что, вопреки всем ожиданиям, спрос до сих пор не породил достаточное предложение. Инвестиции ни с Запада, ни с Востока в Крым так и не пришли: участие западных структур оценивают пока не более чем в 4% от всех здешних инвестиций, а россияне, еще некоторое время назад активно инвестировавшие в крымскую недвижимость (около 40% от общей суммы), в последнее время серьезно охладели к ней из-за «политической нестабильности в Украине». Таким образом, наибольшее количество сделок в эконом-сегменте курортной недвижимости сейчас осуществляется на вторичном рынке жилья.

Что касается первичного рынка, то, по словам специалистов, он потихоньку строится, но без особого ажиотажа. Сейчас стали разбирать места в престижных районах, ведется дорогое строительство домов в Алуште, Ялте, Феодосии, еще ряде курортов южного и восточного побережья. И все же, такая застройка — пока что единичное явление. Один дом в год — это не те объемы, которые могут серьезно влиять на рынок. Небольшой сдвиг произошел в сегменте малоэтажной частной застройки в связи с отменой статьи в законе о совладельцах многоквартирных домов, не позволявшей собственнику передавать право собственности на квартиру. Теперь строительство 4–6-квартирных домиков стало более выгодно, и этот сегмент немного активизировался. Впрочем, и этот вклад весьма незначителен для рынка, обладающего огромным потенциалом.

Рай на побережье

Стоимость квартир в Крыму — в зависимости от того, новостройка это или жилье-б/у — колеблется в среднем от $700 до $1,5 тыс. за м². Влияет на цену квартир и престижность курорта (традиционным лидером по дороговизне остается Ялта, в центральных районах которой цена м² жилой недвижимости сопоставима со стоимостью квартир в столице). В зависимости от «наворотов» в виде сауны, террас, лоджий, количества санузлов и спален, да и общей площади объекта, средняя стоимость частных домиков в пешеходной доступности к морю составляет от $50 тыс. до $100 тыс. Часто владельцы выставляют на продажу лишь часть дома, но зато полностью укомплектованную техникой и мебелью. Построенную в советское время дачу можно приобрести за $30–45 тыс. Популярные сейчас на крымском рынке мини-пансионаты и небольшие гостиницы предлагают за $75–250 тыс. Крупные дома-коттеджи и особняки потянут на $300–500 тыс. И, наконец, за полноценные базы отдыха и крупные пансионаты просят в среднем от $2 млн до $8 млн.

Аренда жилья в Крыму осуществляется по четко регламентированным ставкам, напрямую зависящим от времени года. Наивысшая стоимость проживания — в июле-августе, наименьшая — в апреле-мае. В июне и сентябре жилье сдают приблизительно по одинаковым, усредненным ценам. Таким образом, аренда 3–4-комнатного домика стоит от $50 до $200 в сутки, комнаты сдают в среднем по $5–10 в сутки, однокомнатные квартиры под ключ — $15–25/сутки, двухкомнатные — $20–40/сутки.

Стоимость земли в Крыму под строительство жилых домов и пансионатов росла как на дрожжах в течение последних пяти лет и, по прогнозам риелторов, не остановится еще в ближайшие пять. Особая активность наблюдается на рынке земельных участков южного побережья Крыма. Спрос на эти земли, по данным риелторов, не зависит от сезона, а «розничная» их стоимость мало отличается от «оптовых» цен: в среднем $10–14 тыс. за сотку. На особо престижных участках стоимость сотки стартует с $20 тыс. и может достигать $35 тыс. Площадки под застройку на восточном берегу Крыма несколько дешевле: здесь нижняя граница еще составляет $5 тыс. за сотку. На данной территории цены больше зависят от времени года: повышение отмечается с апреля по сентябрь, стабилизация в межсезонье, снижение — в декабре-январе.

Несмотря на то, что Крым остается центром притяжения отдыхающих из Украины и других стран постсоветского пространства, приморские курорты северного Причерноморья (Одесская, Николаевская, Херсонская области) отнюдь не страдают от невнимания туристов. Спрос на курортную недвижимость в этих регионах формируется в основном за счет «отечественных» покупателей — жителей прилегающих областей, которым гораздо выгоднее с точки зрения экономии средств и времени добираться до близлежащих курортов.

В летний сезон пляжи Одесской, Николаевской и Херсонской областей по соотношению числа отдыхающих к площади курорта практически не уступают Крыму, что, соответственно, отражается на ценах. Стоимость аренды комнат, квартир и коттеджей в этих регионах удерживается на среднекрымском уровне. Покупка домика у моря в наиболее популярных курортах этого региона — Затока, Каролино-Бугаз, Ильичевск, Белгород-Днестровский (Одесская область), Кинбурнская коса, Коблево, Очаков (Николаевская область), Железный Порт, Лазурное, Скадовск (Херсонская область) — обойдется в среднем в $80–150 тыс. По такой цене сейчас предлагают одно-двухэтажные дома площадью 300–500 м², как правило, с мебелью и всеми коммуникациями. Новые дома под евростандарт стоят $250–600 тыс. Тем, кто готов поселиться в менее современном дачном домике вдали от моря, удастся приобрести загородное гнездышко за $45–60 тыс.

Утомленные солнцем заграницы

Серьезную конкуренцию отечественным курортам все активнее составляет заграница. И конкуренция эта основана не просто на громких обещаниях, а на качестве и сервисе. Эта привлекательность существенно усиливается за счет постепенного упрощения иностранного законодательства для украинских покупателей и выравнивания цен на заграничную и отечественную недвижимость.

В последнее время среди наших соотечественников, приобретающих недвижимость за рубежом, особый интерес отмечен к Болгарии, Турции, Черногории, Чехии, Испании. Согласно болгарскому законодательству, иностранец, как физическое лицо, может наравне с болгарскими гражданами приобретать недвижимость. Наиболее рекламируемые предложения в Болгарии — новенькие апартаменты на Солнечном Берегу. Интернет-сайты пестрят объявлениями о постройке новых комплексов на первой береговой линии этого курорта, где средняя стоимость м² составляет EUR1200–1600. Стараясь привлечь покупателя, застройщики предлагают и более дешевый вариант: апартаменты по цене от EUR800 за 1 м², но в комплексах, расположенных в 500 м от моря, строительство которых завершится через полгода-год. Больше того, покупателям предоставляется возможность пользоваться жильем, оплатив меньше половины его стоимости. Аренда апартаментов в Болгарии в зависимости от сезона обойдется в EUR40–80/сутки (1-комнатные), EUR60–120 (2-комнатные), EUR80–180 (3-комнатные).

Без особых трудностей наши граждане могут приобрести курортное гнездышко и в Черногории. Продавцы обещают, что процесс оформления недвижимости займет всего 2–3 дня, регистрация нового права собственности на недвижимость в Кадастре занимает 15–20 дней зимой и до 60 дней в летний период. Цены на недвижимость в прибрежной зоне Черногории напрямую зависят от местонахождения и близости к морю. Средняя стоимость 1 м² виллы, апартаментов, коттеджей, расположенных в относительной близости (начиная от 150 м) от моря в северной, наиболее котирующейся части Черногорского Приморья (от Игало до Сутоморе) составляет EUR1000–1200. От EUR1500 до EUR2200 за м² стоит недвижимость, находящаяся непосредственно на берегу. Стоимость возрастает в том случае, если вилла, дом, апартаменты, коттедж, отель недавно построены или отремонтированы, имеют собственный пляж, земельный участок, пристань. Первоклассная элитная недвижимость в хорошем районе может стоить и до EUR5000 за м², а находящаяся в эксклюзивных районах или вблизи вилл ведущих политиков страны еще больше. Цена м² земли непосредственно около пляжа составляет от EUR120 до EUR400, а в элитных районах — до EUR600, в некотором отдалении от моря или вне популярных рекреационных зон — от EUR80 до EUR100 за м². Вся земля в стране находится в частных руках и свободно продается иностранцам.

Курортная недвижимость Турции, с ее 300 солнечными днями в году, стала доступна для иностранцев всего несколько лет назад. Но, учитывая, что в этой курортной стране туристический бизнес поставлен на широкую ногу, жилье возле моря уже пользуется большой популярностью у зарубежных покупателей. Цены на новую недвижимость в Турции сегодня немного ниже средних цен в Средиземноморье. Они начинаются от EUR30 тыс. Средняя стоимость домика возле моря составляет EUR80–100 тыс. Более крупные объекты стоят EUR150–250 тыс. В Испании коттеджи либо апартаменты у моря обойдутся покупателю в EUR200–300 тыс. и выше. Стоимость 1 м² жилья на соседствующих с Украиной российских курортах, например в Сочи, составляет $900–1200. Средние цены на земельные участки составляют $20–30 тыс. за сотку и могут достигать $100 тыс.

В общем, в вопросе покупки курортной недвижимости решающим фактором остается толщина кошелька. Благо предложений пока хватает.

МНЕНИЕ

Ирина Норелл, директор компании Florida Investment and Marketing Ukraine

— Недвижимость у Атлантического океана дороже, чем у Мексиканского залива. При покупке на вторичке в Майами квартира на первой линии обойдется в сумму от $1 млн, на второй — от $700 тыс. Если покупать недвижимость на стадии разработки, она обойдется на 30–40% дешевле. Такую же недвижимость у Мексиканского залива можно купить от $600 тыс, 2-я линия — от $400 тыс. Если говорить о доме у океана, то у Мексиканского залива он обойдется почти в два раза дешевле, чем в Майами — $1,5 млн против $700 тыс.

При покупке недвижимости во Флориде сезонность не имеет значения — даже зимой температура тут не ниже +15o С.

Покупка дома занимает от двух недель до трех месяцев, в зависимости от того, как скоро будущий владелец может собрать все необходимые документы и перечислить аванс (наличие счета в американском банке сокращает сроки процедуры).

В любом случае, если вы решились купить недвижимость за границей, выгоднее сделать это сразу, чем откладывать покупку — во Флориде цены на недвижимость постоянно растут и на купле-продаже недвижимости можно неплохо заработать.

Светлана Новак, ведущий специалист риелторской компании Sun Realty Group

— На первой линии побережья Коста-Бланка (южное побережье Испании) 1 м² стоит от EUR500 до EUR1000.

На побережье популярностью пользуются апартаменты от EUR150 тыс. В основном такую недвижимость приобретают в кредит на 25–35 лет под 3–4% годовых и затем сдают в аренду. В большинстве случаев доход перекрывает ежемесячные платежи по кредиту. Виллы на побережье обойдутся в EUR200–300 тыс. Сезонность, в принципе, не влияет на стоимость недвижимости. Цена меняется, в основном, в сторону повышения. Весной и летом происходит оживление продаж. Летом строительство почти не ведется из-за огромного потока туристов. А после летнего сезона отпусков начинается вторая волна приобретений.

За прошлый год среднестатистические исследования показали рост в разных сегментах: первичный рынок — 15% , вторичный рынок — 20% .

Высокую ликвидность показывает Коста-Бланка, а хорошую перспективу к увеличению стоимости имеет недвижимость на Коста-Калида, соответственно — высокую инвестиционную отдачу. Так, если апартаменты на Коста-Калида стоят примерно EUR140 тыс., то на Коста-Бланка стоимость составит EUR160 тыс.

Валентина Субот, глава представительства кипрской строительной компании Lemestia Developers LDT в Украине

— В сезоне-2006 на Кипре в 20 м от моря квартиру площадью 60 м² можно купить от $150 тыс. Те же 60 м², но уже в 200 м от моря, обойдутся в $100 тыс. В среднем рыночная стоимость 1 м² на Кипре достигает $2 тыс. Сейчас спросом пользуются как квартиры площадью в 50 м², так и виллы за $1,5 млн. При этом, такую недвижимость покупают как для себя, так и с целью выгодно вложить средства — уже после завершения строительства цена купленной недвижимости увеличивается на 20%. Покупают недвижимость на Кипре и с целью приобретения временного вида на жительство. После оплаты 30% стоимости в департаменте земельных угодий покупатель получает возможность беспрепятственно въезжать во все страны ЕС. На Кипре нет сезонности для покупки недвижимости. Цена растет за счет спроса