По закону

Надо сказать, что законодательных актов, регулирующих процесс строительства жилья за средства населения, у нас не так много. Это Гражданский кодекс, законы «О планировании и застройке территорий», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Хотя есть еще «околостроительные» законы, такие как «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», «О землеустройстве», «Об аренде земли», «О плате за землю» и ряд других нормативно-правовых актов. Все они призваны в первую очередь регламентировать деятельность застройщиков. А вот к регулированию отношений между застройщиками и гражданами, вкладывающими деньги в строительство, наши законодатели отнеслись, скажем так, не слишком серьезно. Правда, после известных событий вокруг группы компаний «Элита-Центр» был принят закон № 3201 «О внесении изменений в некоторые законы Украины», вступивший в силу в начале нынешнего года, согласно которому были откорректированы отдельные положения 24 законодательных актов, касающихся жилищного строительства. Наиболее важными как для застройщиков, так и для их клиентов являются изменения, внесенные в статью 4 закона «Об инвестиционной деятельности». Ведь данная статья предусматривает, что объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через:

• фонды финансирования строительства;
• фонды операций с недвижимостью;
• институты совместного инвестирования;
• негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством;
• выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.

Фактически это значит, что широко применявшиеся ранее договора о долевом участии в строительстве (что касается прочих инвестиционных договоров, то здесь, по мнению юристов, не все так однозначно), законодателем выведены за пределы правового поля.

Данный шаг был вполне прогнозируем: после принятия закона «О финансово-кредитных механизмах…» законодатель не смог (хоть и хотел) искоренить договорные схемы финансирования строительства и «подогнать» их под финансовые услуги. Множество противоречивых писем профильных комитетов ВР Украины и Госкомпредпринимательства являются тому подтверждением. Поэтому потребовалось принять закон, изложенный таким образом, чтобы лишить строителей возможности использовать договора о долевом участии. Мы не будем рассматривать вопросы законности применения иных, кроме предусмотренных законами «О финансово-кредитных механизмах…» и «Об инвестиционной деятельности», схем финансирования строительства. Заметим лишь, что такие схемы сейчас активно разрабатываются. В частности, в последнее время возрос интерес к жилищно-строительным кооперативам как механизму привлечения средств населения в строительство. Однако постараемся разобраться с теми способами инвестирования, которые прямо предусмотрены законом. Здесь имеются в виду распространенные сейчас схемы финансирования строительства жилья путем выпуска беспроцентных целевых облигаций и создания фондов финансирования строительства (ФФС).

Вот это облигации!

Начнем с самого простого метода инвестирования при помощи беспроцентных целевых облигаций. В общих чертах данный механизм заключается в привлечении застройщиком денежных средств граждан путем эмиссии и дальнейшего размещения облигаций, которые затем обмениваются на квартиры в построенных домах. Из всех перечисленных в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» способов финансирования строительства эмиссия целевых облигаций является самым простым и наименее затратным для застройщика. Порядок размещения, обращения, погашения облигаций предприятий, регистрации в Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, выпуску облигаций предприятий и отмены регистрации выпуска этих облигаций определен Положением «О порядке выпуска облигаций предприятий», утвержденным решением Госкомиссии по ценным бумагам от 17 июля 2003 г. Согласно этому Положению, порядок выпуска облигаций состоит из следующих этапов:

• утверждение органом управления эмитента (застройщика) информации о выпуске облигаций;
• регистрация в регистрационном органе выпуска облигаций и информации о выпуске облигаций;
• публикация объявления о выпуске облигаций;
• публикация зарегистрированной информации о выпуске облигаций;
• изготовление бланков сертификатов облигаций (в случае выпуска облигаций в документарной форме) или размещение глобального сертификата (в случае выпуска облигаций в бездокументарной форме);
• размещение облигаций в сроки, предусмотренные в решении о выпуске облигаций и информации об их выпуске;
• представление регистрационному органу отчета о результатах размещения облигаций.

Что же касается прав инвесторов, то при использовании застройщиком механизма инвестирования строительства путем эмиссии облигаций степень обеспечения этих прав, в принципе, минимальна, что обусловлено рядом причин. Так, застройщику, чтобы брать деньги от инвесторов, достаточно иметь прошедший процедуру утверждения и согласования в соответствующих инстанциях проект строительства, государственный акт о пользовании землей, разрешение на строительные работы и на начало этих работ. А в соответствии с действующим законодательством любое юридическое лицо, независимо от стоимости его активов и размера уставного фонда, имеет право эмитировать облигации на любую сумму. Единственное ограничение суммы эмиссии облигаций: в соответствии с ч. 2 ст. 158 ГК Украины установлено для акционерных обществ, имеющих право выпускать облигации на сумму, которая не превышает размера уставного капитала или размера обеспечения, которое предоставляется обществу с этой целью третьими лицами. Как известно, размер уставного капитала акционерного общества не должен быть меньше, чем 1250 минимальных заработных плат, что на сегодняшний день составляет 532 тыс. грн. Таким образом, полмиллиона гривен и будут являться реальным обеспечением прав всех инвесторов, каждый из которых вложил в будущую квартиру в среднем $100 тыс. Согласитесь, не так уж много. Особенно если учесть, что уставный капитал хозяйственного общества может быть сформирован за счет имущественных вкладов, для которых проведение оценки не обязательно, а значит, даже заявленные 532 тысячи уставного фонда вполне могут быть «виртуальными»… При этом застройщик может в любой момент «свернуть» свой бизнес и уехать, не дожидаясь претензий инвесторов. Стоит ли удивляться, что банки нередко отказываются выдавать гражданам кредиты на приобретение жилья по такой схеме? Хотя с юридической точки зрения тут все правильно, реально никто не может гарантировать исполнение заемщиком, который полностью зависит от порядочности застройщика, обязательств по кредиту… Впрочем, если застройщик (эмитент облигаций) сформировал солидный уставный фонд, сопоставимый с объемом привлеченных средств инвесторов, то степень обеспеченности прав инвесторов значительно повышается. И с таким застройщиком уже можно иметь дело.

Что могут ФФСы

Теперь остановимся подробнее на нелюбимой большинством застройщиков схеме привлечения денежных средств от физических лиц путем создания фонда финансирования строительства.

Говорить здесь, по большому счету, особо нечего — все предельно ясно сказано в законе «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». В соответствии с данным законом управляющий ФФС, коим является финансовое учреждение, заключает с инвесторами-гражданами договора управления имуществом, по которым осуществляет управление внесенными в ФФС денежными средствами в интересах их собственников (инвесторов).

Помимо договоров управления с инвесторами, управляющий ФФС заключает договор с застройщиком, по которому заказывает застройщику построить объект строительства, ввести его в эксплуатацию и передать объекты инвестирования учредителям ФФС в установленные в соглашении сроки и на условиях, определенных законом и Правилами ФФС. Управляющий заключает с застройщиком такой договор при условии обеспечения последним выполнения своих обязательств с соблюдением требований статьи 10 закона «О финансово-кредитных механизмах…», где содержится требования к обеспечению выполнения обязательств застройщика, а именно:

• установление ипотеки на права на недвижимость;
• договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательными условиями;
• договор поручения с отлагательными условиями, по которому управляющему в случае нарушения застройщиком условий соглашения поручается выполнять функции застройщика, в том числе путем перепоручения этих функций другим организациям Кроме того, обязательным условием заключения договора между управляющим ФФС и застройщиком является заключение застройщиком с определенным управляющим страховщиком договора обязательного страхования.

Помимо вышеперечисленных условий заключения договора между застройщиком и управляющим ФФС, существует большой круг полномочий управляющего по контролю деятельности застройщика, который обязан не позже шести месяцев с дня ввода объекта строительства в эксплуатацию передать готовый объект его владельцам или эксплуатирующей организации вместе с необходимой технической документацией.

Сразу же оговоримся, что для застройщика заключить договор на строительство с посторонним управляющим ФФС является явной и ничем не прикрытой финансовой и административной кабалой. Поэтому единственным приемлемым для застройщика способом использования этой схемы является создание «родственного» финансового учреждения, которое будет аккумулировать средства физических лиц в ФФС и обеспечивать деньгами строителей.

Для создания собственного ФФС заинтересованному лицу необходимо совершить ряд действий:

• создать юридическое лицо, которое будет осуществлять деятельность по привлечению средств физических лиц в управление, с собственным капиталом не менее 3 млн. грн.;
• внести юридическое лицо в реестр финансовых учреждений;
• получить лицензию Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины (далее — Госфинуслуг);
• разработать и утвердить правила ФФС.

После того как правила ФФС утверждены, они являются публичным предложнием инвесторам для вступления в фонд.

Надо сказать, что с учетом всех ограничений для застройщика, предусмотренных данной схемой инвестирования строительства жилья, теоретически степень обеспечения прав инвесторов в этом случае очень высока. Однако следует принять во внимание, что Законом № 3201 внесены некоторые изменения, которые ухудшают положение инвесторов. Так, средства одного ФФС теперь могут направляться на строительство не каждого отдельного объекта строительства, как было предусмотрено раньше, а на неограниченное их число. Отсюда следует, что при неблагоприятном для инвестора исходе строительства и непрофессиональном подходе управляющего к делу, отыскать свои деньги в нескольких «замороженных» объектах незавершенного строительства будет крайне тяжело. К тому же порой ловкие застройщики создают себе «карманные» ФФСы, что, по сути, сводит на нет все преимущества этого механизма для инвестора, ибо управляющий ФФС и застройщик оказываются одним и тем же лицом…

Как видим, ни одна из ныне действующих схем привлечения средств населения в жилищное строительство не является идеальной. Тем не менее, надеемся, что более близкое знакомство с данными схемами поможет нашим читателям, мечтающим о квартире в новостройке, правильно выбрать застройщика и защитить свои интересы.