Лилия Дикуша, начальник инвестиционного отдела компании «БСК-Украина», говорит: «Это обусловлено как загрязненностью окружающей среды в городе, так и стоимостью жилья. Построить загородный дом часто стоит дешевле, чем купить новостройку в центре города». Начальник отдела инвестиционного консалтинга ИСК «ВиВаСтрой» Виктор Денежук также отмечает серьезное влияние на увеличение спроса на дома в коттеджных поселках в связи с ростом стоимости квартир на первичном и вторичном рынках. В сознании потребителя цены на городские квартиры сильно завышены. Они не соответствуют ни уровню качества самих квартир, ни уровню качества жизни в этих квартирах. Все больше людей понимают: затратив те же деньги, что и на строительство квартиры, на приобретение дома в хорошо спланированном и организованном коттеджном поселке, можно обеспечить себе гораздо лучшие условия жизни. А именно: свежий воздух, тишину, собственное «зеленое пространство», возможность общаться с природой, заниматься активными видами спорта, не отходя от дома и т. д. Да и обостряющаяся в крупных городах, особенно в столице, транспортная проблема является серьезным стимулом для смены места проживания: зачастую из пригорода добираться до места работы значительно быстрее и комфортнее, чем из другого конца города.

Города обрастают коттеджами

По оценке Виктора Денежука, под Киевом сегодня на разных стадиях строительства находятся 18 коттеджных городков, в планах — еще примерно 10. Что совсем немного, особенно если сравнивать с Москвой, вокруг которой образовалось около 170 коттеджных поселков.

Больше всего коттеджных городков приходится на Житомирское направление. Далее по количеству строящихся поселков идут Обуховское, Одесское и Бориспольское направления. Наиболее престижным, по мнению Егора Земелева, является Обуховское направление за счет наиболее развитой инфраструктуры и хорошего состояния дороги. А Ирпенское направление развивается не очень активно. Там предлагаются в основном незаконченные коттеджи площадью до 1000 м². Наиболее популярными остаются участки в Конче-Заспе, но и цены на землю там достигают максимальной отметки.

Эксперты отмечают, что строительные компании, работавшие на столичном рынке, начинают осваивать регионы. Это во многом связано с тем, что там гораздо легче и дешевле, чем в столице, решаются вопросы получения под строительство больших участков земли.

Если говорить об Украине в целом, то, по мнению Виктора Денежука, второе место по активности развития коттеджного строительства после Киева можно отдать Одессе, а на третьем окажется Харьков.

Под Донецком и Днепропетровском коттеджных городков еще относительно мало, хотя уровень благосостояния населения этих регионов — один из самых высоких в Украине, что делает их весьма перспективными для такого строительства.

Касательно, например, Днепропетровска следует сказать, что здесь эта перспективность уже начинает реализовываться. В черте города сейчас возводится первый в Украине коттеджный микрорайон «Золотые ключи», где на площади 260 га запланировано строительство около 1500 жилых домов и 100 объектов инфраструктуры. Как считает Иван Перегинец, проект «Золотые ключи» опережает Россию, где самый крупный проект — поселок «Княжье озеро» на 600 домов под Москвой.

Экономические таун-хаузы в Украине пока считаются элитными

Коттеджное строительство в Крыму и Карпатах имеет свою специфику. Спрос на недвижимость в этих регионах формируется не только (а в Крыму — и не столько) потребностью местных жителей в крыше над головой, но и потребностью отдыхающих в помещениях для временного проживания. Основная масса покупателей недвижимости на Южном берегу Крыма — приезжие из других регионов Украины и граждане России. По информации Виктора Денежука, сейчас в Крыму насчитывается более 10 коттеджных поселков, построенных, как правило, при участии московских инвесторов по образцу подмосковных коттеджных городков. Еще несколько подобных объектов возводятся местными строительными компаниями. Спецификой крымского рынка является его резко выраженная неоднородность: очень уж велика разница между спросом и ценой на прибрежные участки и на участки, удаленные от моря.

Если в Крыму найти удобный участок в прибрежной зоне даже за большие деньги — проблема, то в Карпатах, по мнению Виктора Денежука, пока что хватает относительно недорогих земельных участков. Зато есть проблемы с инфраструктурой, которые в Крыму в основном уже решены. Чаще всего в Прикарпатье и Закарпатье строят коттеджи для постоянного проживания, хотя постоянный рост платежеспособных и требовательных гостей (значительную часть отдыхающих составляют граждане европейских государств) делает достаточно актуальным строительство коттеджных городков для сезонного проживания. Первый проект такого городка для приезжих вблизи двух широкоизвестных туристических центров — г. Яремча и горнолыжного курорта «Буковель» — реализует инвестиционно-строительная компания «ВиВаСтрой». Со временем подобные городки должны стать распространенным явлением в этом регионе.

Диктат предложения

Сегодня рынок коттеджного строительства представляется более чем перспективным и привлекательным для инвесторов и строительных компаний. «Те проекты, которые сейчас выходят на рынок, — говорит Виктор Денежук, — окупают себя буквально в течение одного года». Для сравнения можно отметить, что срок окупаемости офисных помещений в Киеве при удачной стратегии составляет 3–5 лет, а складской недвижимости — 8–10 лет. Нехватка предложений на рынке приводит к тому, что застройщики фактически диктуют свои условия потребителю. Цены за 1 м² домика в коттеджном городке могут быть абсолютно разными: от $950 до 2600, в зависимости от района и класса поселка. При этом постройка дома своими силами в каком-нибудь селе в окрестностях Киева потребителю обойдется примерно в $500 за 1 м². Несколько дороже можно купить и готовый дом. Потребитель, однако, готов платить дополнительные деньги за то, что предлагают коттеджные городки: современную инфраструктуру, сервис и соседство с близкими ему по социальному статусу гражданами.

Однако в условиях огромного превышения спроса над предложением, с инфраструктурой тоже не все складывается так гладко, как хотелось бы. Когда товар и так вырывают из рук, нет особой мотивации напрягаться ради его совершенствования. Как говорит Виктор Денежук: «Сегодня, как правило, стараются просто максимально выжать деньги из проекта. Инфраструктура же требует дополнительных вложений. Не все инвесторы к этому готовы, потому что не видят в этом смысла».

Высокая прибыльность проектов коттеджных городков привлекает на этот рынок все большее число операторов, что, по идее, должно привести к адекватному росту предложения. Однако на все нужно время. По словам Егора Земелева, ниша только начала наполняться и уравновешенными спрос и предложение в этом сегменте будут не ранее, чем через несколько лет.

Неудовлетворенный спрос на объекты загородной недвижимости уже обеспечил в 2005 г. среднемесячное повышение на 5% цен на жилье в строящихся поселках. Достаточно серьезный рост специалисты прогнозируют в текущем и в следующем году.

Впрочем, общая рыночная ситуация не гарантирует роста цен на явно неудачные объекты. «Можно сказать, — утверждает Егор Земелев, — что цены на коттеджи, дачи и землю под застройку для конечного потребителя будут вести себя по-разному: хорошее предложение продолжит неуклонно дорожать, в то время как неликвид понизит свою рыночную стоимость. Продолжат дорожать дачи и коттеджи, которые обладают хорошей транспортной доступностью, проложенной дорогой и коммуникациями и „приятным видом из окна“. Помимо домов с вышеперечисленными характеристиками, за сезон в цене существенно могут прибавить и дома в так называемых стихийных коттеджных городках — до 20–30%. Этим летом возрастет стоимость коттеджей среднего ценового диапазона».

А Иван Перегинец считает, что цены будут расти как минимум на 20% в год. Но в коттеджных городках, в отличие от многоэтажной застройки, цены меняются импульсивно. То есть в одном поселке могут повыситься на 5% в год, а в другом — на 30%".

Главные проблемы — законы и земля

Иван Перегинец видит три основных фактора, препятствующих развитию коттеджного строительства в стране. Первый — низкая квалификация девелоперов-застройщиков, которые берутся строить коттеджные поселки. Второй — существующая законодательная база. Буквально все нормативные акты не способствуют развитию коттеджного рынка. И третья серьезная проблема — отсутствие «дешевых» денег. Ведь для строительства коттеджного поселка вместимостью 400–500 домов на площади от 50 га требуется как минимум $100 млн. инвестиций.

А Виктор Денежук самой большой сложностью в работе на этом рынке считает несовершенство законодательной базы. «Желающих строить коттеджные городки достаточно. Есть крупные инвесторы, готовые выходить на этот рынок. Есть проекты, уже подготовленные к реализации. Все есть. Дело только за тем, чтобы урегулировать законодательство».

Сегодня в Украине нет даже таких юридических понятий, как «коттедж» и «коттеджный городок». Нет классификации жилья. Нет системы открытого и равного для всех получения земли. Каждый решает вопросы землеотвода своими способами, что и приводит к закрытости и, собственно, «нерыночности» этого рынка.

Мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения не позволяет использовать под строительство коттеджей земельные участки больших размеров. Даже тех из них, сельскохозяйственная эксплуатация которых малоэффективна или вообще бессмысленна. А сложная и длительная процедура изменения целевого назначения земли приводит к значительным дополнительным затратам. Решение каждого из, казалось бы, элементарных вопросов с местной властью в процессе приобретения земельного участка на первичном рынке растягивается на месяцы.

Упрощение процедур согласования, большая открытость украинского законодательства, считает Виктор Денежук, открыли бы дорогу на рынок крупным зарубежным инвесторам. А это в свою очередь могло бы ускорить насыщение рынка и переориентацию коттеджного строительства на массового потребителя.

«Болезни» рынка — следствие его молодости

Впрочем, многие проблемы коттеджного строительства в Украине можно отнести к категории «детских болезней». Рынок только сейчас начинает формироваться. По отношению к российскому рынку мы отстаем на несколько лет, а к европейским — на десятилетия.

Иван Перегинец: «Сегодня мы повторяем путь российского рынка коттеджного строительства — от хаотичной застройки переходим к строительству полноценных коттеджных поселков с развитой инфраструктурой». Типичное для нашей практики незатейливое желание инвесторов хорошо заработать на постройке просто удобно расположенного под городом поселка симпатичных домиков, для более старых рынков — давно пройденный этап. Там уже не пытаются строить «просто» городки. Как указывает Виктор Денежук, в Европе сейчас ориентируются на постройку коттеджных городков, имеющих определенный «эксклюзив». Когда весь поселок выстроен в определенном стиле, например японском. Что касается Европы, то строительство полноценных коттеджных поселков в пригороде там ведется давно, и такие микрорайоны уже успели морально и физически устареть. Сейчас они проходят стадию обновления.

На Западе уже пытаются строить не «просто» городки, а с эксклюзивной идеей

В России же наблюдается другая тенденция — там стараются найти свою изюминку в инфраструктуре коттеджного поселка. Например, строятся городки с яхт-клубами, с ипподромами и т. д. Это в первую очередь связано с тем, что рынок предложения коттеджей в России — особенно под Москвой — достаточно большой. И он начинает переориентироваться на массового потребителя. В этих условиях, чтобы привлечь покупателей, городок должен чем-то отличаться от других подобных объектов. Поэтому девелоперы ищут определенные изыски в инфраструктуре, чтобы иметь возможность заявить потребителю: «У нас есть то, чего нет у других».

Юностью рынка объясняется и относительно малая популярность такого демократичного формата, как таун-хауз. Это дома, сблокированные по нескольку смежных секций, каждая из которых имеет отдельный выход и небольшой приусадебный участок. Естественно, они должны быть заметно дешевле и доступнее, чем отдельно стоящие коттеджи. Тем не менее в Украине даже из массового формата пытаются сделать элитное жилье: в Конче-Заспе, например, предлагаются таун-хаузы площадью 214 м² по цене $1800 за 1 м².

Как утверждает Виктор Денежук, в Европе и России таун-хаузы являются уже нормой загородного строительства. У нас же поселки, выполненные в этом формате, можно пересчитать по пальцам. Хотя бы потому, что цены, которые сегодня запрашивают за такое жилье, не соответствуют этому формату, — за такие деньги человек может иметь отдельно стоящий дом.

К «детским болезням» можно отнести и распространенное стремление застройщиков чуть ли не любое свое строение обозначить (и оценить) как элитное. Виктория Кузьменко, руководитель программы загородного коттеджного строительства Parque Ecologico: «На самом деле различия между просто жильем, комфортным и элитным существует только в умах застройщиков. То или иное „звание“ присваивают практически произвольно».

Классификация, разработанная лидером по работе с загородной недвижимостью — московской компанией Panny Lane Realty, предполагает существование четырех классов коттеджных поселков: высшей, высокой, бизнес-категории и стихийной коттеджной застройки. Каждый класс определяется целым рядом факторов и предусматривает соответствующий набор инфраструктуры, сервиса и т. д. А на украинском рынке сейчас преобладают предложения, где в одном коттеджном поселке, к примеру, собраны как маленькие дома площадью 150–200 м² на участках по 9 соток, так и площадью 1000–1200 м² на участках по 90 соток.

На пути к форматам будущего

Преференции, которые нынешняя рыночная ситуация предоставляет девелоперам, не должны являться для них основанием почивать на лаврах. Те коттеджи, которые сегодня изголодавшийся рынок проглатывает с радостью, уже в скором будущем будут отвергаться им как не соответствующие изменившимся запросам потребителя. Но в новых условиях о компании будут судить по ее старым, соответствующим уже безнадежно устаревшим стандартам, объектам. А несчастные владельцы недавно дорогих, но вдруг ставших неликвидными домов, — не лучшая реклама для строительной компании. И компаниям, ориентированным не на мгновенное получение максимума прибыли, а на долговременный рыночный успех, следует работать исходя из понимания такой перспективы.

Поэтому, как считает Иван Перегинец, уже сегодня нужно строить поселки в соответствии с требованиями завтрашнего дня. По привлекательности и важности их можно расставить следующим образом.

1. Развитая инженерная инфраструктура: газоснабжение, трехфазное электропитание каждого коттеджа, техническое водоснабжение, бытовое водоснабжение, центральная канализация, ливневая канализация, телевидение (не менее 300 каналов), телефон, Интернет, фабрика климата в каждом коттедже.
2. Всесезонная социально-коммерческая инфраструктура на пять возрастных групп населения (от детей до пожилых): дошкольные и школьные учреждения, клиника семейной медицины, профилактика болезней специалистами, магазины, спортивные сооружения, бассейны, кегельбан, гостиница, пункты бытового обслуживания (химчистка, прачечная, СТО и т. д.), гостиница для животных, ветклиника, детские клубы, церковь и др.
3. Транспортная инфраструктура: качественные внешние и внутренние дороги, тротуары, велосипедные и беговые дорожки, светофорная развязка при въезде в поселок, несколько въездов-выездов в микрорайон, общественный транспорт к городу, свой транспорт внутри поселка (если более 1000 домов).
4. Развитый жилой фонд: индивидуальные жилые дома по современным технологиям, таун-хаузы, квартиры в домах средней этажности.
5. Рекреационные зоны и места отдха: парки, скверы, озера, детские площадки, спортивные сооружения, малые архитектурные формы (беседки, скульптуры, фонтаны).
6. Охрана территории и вопросы безопасности жизнедеятельности: датчики и сигнализация для водо-, газо- и электроснабжения, пожарное депо поблизости микрорайона, дополнительная фильтрация и контроль воды, использование экологически чистых строительных материалов (меньше металла и бетона, больше дерева, гипса, керамики и других натуральных материалов), пропускная система въезда в поселок, круглосуточное видеонаблюдение территории, спутниковое наблюдение за своим коттеджем из любой точки планеты, патрулирование поселка.
7. Собственная эксплуатационная служба: уборка бытового и хозяйственного мусора, уборка территории (в том числе мойка улиц и уборка снега), уход за газонами, озерами и всеми местами общего пользования, служба сервиса (клининг, ремонт, профилактика), поддержание освещения микрорайона, организация досуга жителей поселка и т. д.

В будущем привлекательность поселка будет определяться не только вышеперечисленными, но и технологическими новинками и философией поселка (у каждого будет свое лицо). А в крупных поселках (от 400 коттеджей) внутри обязательно должна быть разбивка на районы по разным ценовым категориям. При этом на долю коттеджей класса VIP должно приходиться до 10% домов, эконом-класса — 15–20 и 70% — на бизнес-класс