Если денег на первый взнос нет, а квартиру хочется

Своих денег у нас с женой было немного, потянуть первоначальный взнос даже в 20% мы не могли. К тому же для приобретения квартиры в новом доме для первоначального взноса требуется около 30%.

Тех банков, которые позволяют взять кредит с первоначальным взносом меньше 20%, вообще единицы.

Мы обратились в банк, где кредит давали на всю оценочную стоимость квартиры. Как нам объяснили, оценочная стоимость — это цена, за которую банк гарантированно сможет продать эту квартиру, если клиент не вернет кредит (разницу между реальной и оценочной стоимостью придется покрывать покупателю).

Знающие люди посоветовали подать документы сразу в несколько банков. Подача документов и получение разрешения на кредит ни к чему не обязывают. Но если один из банков по какой-либо причине откажется кредитовать выбранную квартиру, то есть шанс, что другой банк согласится.

Шаг номер 0. Бег на месте

В банке максимальный кредит, на который может претендовать семья, рассчитывают в течение нескольких минут. Общее правило гласит, что ежемесячный взнос по кредиту не должен превышать половины дохода семейного бюджета. Поэтому при месячном семейном доходе в $900 мы претендовали на ежемесячный взнос в $450. Исходя из этого, была рассчитана цифра кредита в $29000–30000 при выплате процентов на остаток (сначала большие суммы, потом поменьше), на которые можно претендовать, или на $43000 при выплате равномерными долями при средней ставке в 12% годовых.
Мы выбрали первый вариант.

Шаг первый. Дадут ли кредит?

Список документов в разных банках почти одинаковый:

1. Паспорта (мой и жены).
2. Оригиналы идентификационных кодов (копии не годятся).
3. Свидетельство о браке.
4. Справки с наших мест работы о зарплате за последние 12 месяцев.
5. Справки о психическом здоровье.

Сложнее всего со справкой о психическом здоровье. Нужно было ехать в психдиспансер по месту жительства и проходить осмотр у психиатра. Нам три справки обошлись в 75 грн (по 25 каждая). В одном банке требовали справку мою и жены, в другом — только мою.

Потом мы заполнили анкеты-заявки на получение кредита. Кроме личных данных указываются доходы (официальные и неофициальные) и расходы. Расходы примерные — $100 за аренду жилья, 100 грн за коммунальные услуги, по $100 на человека на прочие расходы.

Важный пункт — сумма кредита, на которую претендует заемщик. Нам порекомендовали указывать максимальную. Ведь меньшей суммой можно будет воспользоваться, а большей — нет. С квартирой мы еще на тот момент не определились, поэтому указали максимум, на который могли претендовать, — $43000.

С нашей стороны еще остался один документ — справка из жека (форма №3) о регистрации ребенка (она же, фактически, прописка). Эту справку в банке разрешили принести попозже.

Шаг второй. Гостинка на Подоле — $29 000

Через несколько дней позвонили из обоих банков и сообщили, что я могу брать кредит. Теперь нужно было искать квартиру. На все про все банки выделили три месяца.

Поиск квартиры занял месяц — из-за апрельской ситуации с долларом многие квартиры были сняты с продажи. Когда была найдена первая, банки отказали в кредитовании. Старая двухкомнатная хрущевка не вселяла в банковских работников оптимизма, и они порекомендовали поискать что-то поновее.

Второй стала гостинка на Подоле. Крохотная, 21 кв. м общей площадью, но у метро и с видом на гору Щекавица. Немного поторговавшись с продавцом, сошлись на $29 000 при условии, что сначала уточним в банке, готов ли он кредитовать эту квартиру, а потом сообщим окончательное решение.

На следующий день я помчался в банк. К нашей радости, один из банков, в которые мы подавали документы, согласился. В этот же день мы созвонились с продавцом и брокерами и на вечер назначили подписание договора задатка.

Этот договор — гарантия того, что через неделю-две продавец или покупатель не передумают. Наш задаток составил $500. В договоре было условие — если покупатель отказывается от квартиры, задаток остается у продавца. Если продавец отказывается продавать квартиру — он возвращает покупателю задаток в двойном размере (то есть $1000).

Кроме этого, в договоре задатка были оговорены предельные сроки совершения сделки, выписки продавцов из квартиры и полного освобождения квартиры.

Шаг третий. Оценка квартиры

Оценка — важный этап получения кредита. От того, во сколько оценят нашу квартиру, зависело, какую сумму кредита банк сможет нам предоставить. Сумма кредита не может быть больше оценочной стоимости квартиры. В принципе, нас уверяли, что оценочная стоимость квартиры будет «близка» к цене квартиры. Но все равно мы переживали.

Оценку проводит не банк, а специализированная компания. Для заказа оценки квартиры в банк нужно было предоставить договор купли-продажи квартиры, регистрационное свидетельство, техпаспорт и справку-характеристику из БТИ. Ну и паспорта с идентификационным номером владельцев квартиры — это само собой разумеется. Справки об отсутствии задолженностей и форму №3 из жэка снова разрешили донести попозже.

Через две недели все документы были поданы в банк. Сама оценка заняла не более получаса. Оценщик осмотрел дом, подъезд, квартиру. Занес данные по квартире в протокол, сфотографировал все, вплоть до унитаза — и пообещал через 2 дня сообщить результат.

Когда нам сообщили оценочную стоимость в $27500, радости не было конца.

Шаг четвертый. Кредитный комитет

После оценки квартиры все документы (вместе со справками об отсутствии задолженностей) были поданы в банк для передачи их на рассмотрение на кредитном комитете, который должен был принять окончательное решение о выдаче/отказе кредита заемщику. После оценки нас еще раз спросили об окончательной сумме кредита. Мы могли брать кредит на полную оценочную стоимость, то есть $27500. Решили взять $27000 на 15 лет, и $2000 доплатить из своих сбережений. Если выплачивать его за 15 лет — квартира обойдется дороже примерно на $31000. Но мы постараемся сделать это за 8–9 лет (если выплачивать по $450 в месяц), удорожание при этом получается примерно $22 000. Дорого, конечно, но если вспомнить, сколько сейчас стоит аренда…

Через день нам сообщили, что кредитный комитет дал согласие. Это уже финишная прямая. Сделку назначили через два дня.

Шаг пятый. Сделка

Сделка проходила в банке в присутствии продавца, покупателей и нотариуса, заняло это в целом часа три. Мы с женой пришли на час раньше, чтобы прочесть все договора и подписать их. Я бы советовал с текстами договоров ознакомиться заранее, хотя 20 страниц юридического текста — не самое интересное чтиво.

После подписания всех договоров — оплата услуг банка. Сюда входят комиссионные за выдачу кредита и услуги по оформлению сделки (всего $270). В соседней кассе я печально проводил взглядом 3 пачки стодолларовых купюр ($27000) и тут же передал их продавцу вместе с остальными $1500 ($500 — задаток, который был уплачен ранее). С продавцом мы рассчитались.

Сделка совершена. Все принимают поздравления. Осталось рассчитаться за услуги с нотариусом и риэлтором ($290 (1%) — налог в Пенсионный фонд, $37 — за услуги нотариуса, $870 (3%) — агентству).

Итого, оформление покупки квартиры в кредит без первого взноса нам обошлось в $3 467 ($2000 — доплата за квартиру, $270 — услуги банка, $870 — услуги агентства, $37 — нотариусу и $290 — налог в Пенсионный фонд).

Постскриптум

Документы по квартире банки предпочитают хранить у себя, чтобы предотвратить возможные махинации. Поэтому, когда я уходил из банка, на руках были только подписанные договора с банком и страховыми компаниями. Документы по квартире остались в банке. Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в БТИ. Кроме этого должна быть оформлена справка-характеристика квартиры БТИ. Это все банк взялся выполнить своими силами.

После того, как БТИ зарегистрировал договор купли-продажи на нового собственника, я официально стал владельцем квартиры. С чем себя и поздравляю, и чего желаю и вам.