Квартира, где деньги лежат

Естественно, основным индикатором выгодности доходных домов как бизнеса является потенциальный спрос. В разных странах мотивы его формирования различаются. Например, в Северной Америке и Европе рост популярности доходных домов в немалой степени провоцирует менталитет. «Люди предпочитают снимать жилье, потому что это более выгодно, чем иметь собственное, — считает Олег Колистратенко, генеральный директор ЗАО СНТЦ „Ресурсосбережение“ (компания является дочерней структурой банка „НРБ-Украина“). — В частности, квартиронаниматели платят фиксированную аренду, фактически не неся затраты на содержание недвижимости, ремонт, уборку и охрану. Все это является головной болью арендодателя. Думаю, наши соотечественники тоже вскоре задумаются о том, сколько они переплачивают, оформляя жилищный кредит, и чем рискуют в условиях нестабильных цен и валютных колебаний. Конечно, для этого нужно, чтобы в Украине появилось достаточное количество доходных домов».

В Латвии, например, развитию доходных домов способствовало счастливое стечение обстоятельств. В начале 1990-х там был принят закон о денационализации, согласно которому когда-то экспроприированную у граждан недвижимость возвращали им или их наследникам в частную собственность. Некоторые латыши, превратившиеся в домовладельцев, решили сдавать полученные дома в аренду. Успех подкрепило вступление страны в ЕС и общее развитие экономики, а также приток в Латвию контрактников — иностранных специалистов, менеджеров компаний, которые нуждались в качественном временном жилье, но считали некомфортным проживание в гостинице.

По оценкам украинских экспертов, наибольшие перспективы в плане развития доходных домов имеет сегодня Киев. Благоприятные условия создают главным образом иностранцы, прибывающие на длительное время в Украину по долгу службы: представители дипломатического корпуса, топ-менеджеры международных компаний. А также отечественные корпоративные клиенты, сотрудники компаний, выходящих на столичный рынок, респектабельные бизнесмены.

О потенциале доходных домов в столице красноречиво свидетельствует ценовая динамика арендных ставок на квартиры. По утверждению столичных риелтеров, только в сентябре аренда квартир в Киеве возросла приблизительно на 15%. Те, что раньше считались дорогими (от $1 тыс. в месяц), сегодня перекочевывают в средний ценовой сегмент. Месячная плата за самые дорогие апартаменты достигла уже $8–10 тыс., а их рентабельность исчисляется сотнями процентов, ведь коммунальные платежи и обслуживание таких квартир обходятся, как правило, не дороже $300 в месяц.

Другой предпосылкой для развития доходных домов в Киеве являются также темпы удорожания самого жилья. За девять месяцев текущего года квартиры на первичном рынке возросли в цене почти на 50%. При таких обстоятельствах доходные дома являются практически беспроигрышным вложением: пока получаешь доход от сдачи квадратных метров, они при этом неумолимо растут в цене, а сам дом всегда можно выгодно продать в будущем.

По общим оценкам операторов, количество потенциальных потребителей такого жилья в одной столице оценивается в пределах полторы-четыре тысячи человек, а ежегодный оборот может составить около $100 млн.

Попытка № 5

Несмотря на ласкающие слух цифры и оценки экспертов, практически все известные попытки открыть доходный дом в Украине закончились отнюдь не «победным салютом». Так, в 1992 г. в Киеве появился первый доходный дом класса "А". Он был продуктом совместного творчества Киевской городской государственной администрации и австрийского Raiffeisen Bank. 80% площадей здания изначально оборудовали под квартиры для сдачи в наем высокопоставленным дипломатам, а также руководителям представительств иностранных компаний. Остальное отводилось под офисы. Спустя 13 лет акценты поменялись: здание теперь представляет собой офисно-гостиничный центр, и только около 15% площадей предоставляется в аренду как жилье.

Эксперты полагают, что причиной неудачи данного доходного дома стало отсутствие опыта управления таким проектом. По утверждению специалиста украинского представительства компании Swiss Realty Group Сергея Завриева, в мировой практике квартиры в доходных домах элитного класса сдаются в аренду с учетом пожеланий будущих жильцов. А иногда, кроме меблировки жилья согласно предпочтениям арендаторов, владельцы домов готовы вносить изменения в оформление интерьера. Однако, по расчетам руководителей первого киевского проекта доходного дома, меблировать квартиры, а тем более оформлять интерьер индивидуально под каждого заказчика не оправдывало себя в финансовом плане. С другой стороны, отсутствие меблировки приводило к утечке клиентов, особенно из Азии и США, откуда проблематично транспортировать фурнитуру.

Крахом закончилась реализация другого проекта — 18-квартирного, девятиэтажного доходного дома в Киеве, инвестором и идейным отцом которого также выступала ФГ «НРБ-Украина». Правда, причина неудачи была в другом. Не секрет, что строительство жилья под реализацию окупается очень быстро, и рентабельность проекта может составить до 100%, а то и больше. Согласно мировой практике, из доходного дома можно выжать максимум 15% в год. Соответственно, срок окупаемости довольно длительный — от 10 лет. Поэтому проект ФГ «НРБ-Украина», по большому счету, стал жертвой погони инвесторов за «длинным рублем». «Компания поменяла стратегию в отношении проекта после того, как в 2004 г. в очередной раз подскочили цены на жилье, — объясняет Олег Колистратенко. — Таким образом, планируемая прежде калькуляция по проекту была нарушена, и жилье на тот момент оказалось более выгодно продать».

Пессимизм против оптимизма

На Западе сегмент доходных домов развит, потому что там другие рыночные расклады. В частности, можно взять кредит под 5% годовых, построить доходный дом и получать 10–13% в год от суммы вложений. Таким образом, инвестор имеет 5–8% прибыли, что по меркам многих стран считается отличным результатом, который очевиден в сравнении, например с доходами от банковских депозитов (в развитых странах ставки по ним составляют не более 3–4% годовых). Кроме того, более доходных, а также относительно доступных видов бизнеса, не так много, и они требуют больших капиталовложений, специфических знаний.

Поэтому определяющим условием успеха доходных домов в нашей стране является доступ к дешевым и длинным деньгам. «Следовательно, пионерами в освоении такой недвижимости будут финансовые учреждения, — считает Сергей Завриев. — А также иностранные инвестиционные фонды, правда, при условии, что украинское государство обеспечит стабильность и уверенность предпринимателей в завтрашнем дне. Развитие отечественного рынка доходных домов, скорее всего, начнется с появления элитных апартаментов для зажиточных граждан, готовых платить за сервис и комфорт. После этого операторы примутся осваивать доходные дома среднего и даже нижнего классов».

Есть и более пессимистичные мнения по поводу судьбы доходных домов в Украине. Так, Риса Звиняцская, начальник отдела продаж ФК «Тект-Риэлти» полагает, что доходные дома на нашем рынке вообще не приживутся. «На сегодняшний день такая недвижимость — „низкорентабельное производство“, требующее больших затрат (по некоторым оценкам, обслуживание составляет около 30% стоимости сдаваемых в аренду квартир — прим. „ВД“) и хлопот, — считает она. — Поэтому в обозримой перспективе более выгодным и стабильным бизнесом будут оставаться доходные квартиры».

Начальник отдела маркетинга ОАО "Трест «Киевгорстрой-1» Тарас Зябкин видит основное препятствие на пути развития доходных домов (помимо отсутствия опыта у операторов) теневую конкуренцию. Владельцы таких квартир в отличие от хозяев доходного дома лишены какого-либо налогового бремени, что делает конкуренцию между этими двумя участниками одного рынка практически невозможной. «Таким образом, „теневик“ всегда будет получать прибыль, в несколько раз превышающую доход своего легального конкурента, — уверен Тарас Зябкин. — Только выведение из тени арендного бизнеса позволит говорить о честной конкуренции на этом рынке. Также необходим приход на рынок компаний, готовых вкладывать средства в долгосрочную перспективу, поскольку срок окупаемости доходных домов намного выше, чем прямая продажа квартир. Эту миссию, скорее всего, смогут выполнить иностранные инвестиционные фонды, располагающие долгосрочными ресурсами».

Кто на новенького?

Впрочем, невзирая на неприятные прогнозы, выпечь «первый блин», то есть реализовать проект возведения сети доходных домов в Украине недавно взялась компания DEOL Property Management LLC, презентовавшая в июле этого года первое многоквартирное здание сети Senator Apartments в центре Киева, апартаменты которого предлагаются в долгосрочную аренду. Хотя по форме это жилье представляет собой практически классический вариант доходного дома, управляющая компания уходит от подобного определения и позиционирует свой проект как комплекс сервисных апартаментов. «Это наша маркетинговая стратегия, — утверждает Руслан Олексенко, директор DEOL Property Management LLC. — Если определение доходного дома подразумевает в первую очередь получение прибыли, то наша главная задача состоит в предоставлении качественного сервиса. Преимущества сервисных апартаментов перед гостиницами в том, что площадь первых в два-три раза больше (в среднем, 70–90 кв. м — прим. „ВД“) и на 30% дешевле. А их отличие от сдаваемых частниками квартир, безусловно, в качественном сервисе».

Всего, по замыслу разработчиков, в Украине до 2007 г. будет возведено семь домов для сдачи в аренду, четыре из которых — в Киеве. «Только столичные комплексы в сумме составят 350 апартаментов, или приблизительно 50 тыс. кв. м жилья», — говорит Руслан Олексенко. Реализация проекта сети Senator Apartments — это отнюдь не слепой поход за удачей, как может показаться на первый взгляд. Его разработчики уверены, что такой тип недвижимости и бизнеса, связанного с ним, может быть выгодным в Украине уже сегодня. Во-первых, в проекте Senator Apartments участвует как частный, так и институционный капитал, в том числе дешевые заемные средства, что, как уже говорилось, является определяющим условием прибыльности данного бизнеса. «Мы рассчитали прибыльность наших сервисных апартаментов на уровне 14% и планируем, что инвестиции окупятся до 2007 г.», — утверждает Руслан Олексенко. Заметим, что «первенец» обошелся инвесторам в сумму около $8 млн.

Во-вторых, проект Senator Apartments предполагается сделать экономически интересным на обороте. «Мы поняли, что этот бизнес может быть выгодным только при наличии существенного объема операций, — утверждает Руслан Олексенко. — Интеллектуальные и материальные расходы, которые тратятся на один проект, ни в коем случае не оправдают себя. Поэтому иметь централизованно в городе достаточное количество площадей — для нас является критически важным для обеспечения прибыльности бизнеса.

Сейчас мы работаем практически на свободном поле, и я не думаю, что в ближайшее время кто-то еще решится заняться подобным бизнесом. Ведь, с одной стороны, существует много вариантов вложить деньги в бизнес с более быстрой окупаемостью и уровнем прибыльности. С другой, проекты сервисных апартаментов на самом деле сложный, скрупулезный, операционный и рутинный бизнес, что уже само по себе является для многих преградой