Тем не менее набор основных критериев при выборе поселка остается неизменным. Прежде всего — это расстояние до Москвы. Основной тенденцией рынка загородной недвижимости в настоящий момент является расширение географии строительства коттеджных поселков. Дома покупаются как для постоянного проживания, так и для проведения выходных. При этом покупка коттеджа для постоянного проживания наиболее часто встречается в минимальной удаленности от МКАД (до 10–15 км). Тогда как дом для временного сезонного проживания может быть расположен гораздо дальше. Причина очевидна: ежедневные поездки на работу в Москву не должны занимать много времени, тогда как для сезонного проживания этот фактор не столь важен.

Не менее значимыми параметрами являются высокое качество строительства, удачная архитектурная концепция и продуманные планировочные решения. Прослеживаются тенденции уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей, уменьшения числа этажей до двух. Все реже можно увидеть сторожевые башни и пулеметные амбразуры на крыше, ДОТы на въезде и прочую атрибутику «малиновых пиджаков». Гораздо больше внимания покупатели уделяют инфраструктуре, социальному окружению и ландшафту.

Трудности классификации

Специалисты рынка загородной недвижимости продолжают детализировать классификацию коттеджных поселков, добавляя все новые и новые критерии, но основные категории, как и на рынке городской недвижимости, остаются прежними — это элитные поселки, поселки бизнес- и эконом-класса. На сегодняшний день в Подмосковье возведено около 500 поселков, 55% из них относятся к сегменту бизнес-класса, 23% — элитные объекты и 22% приходится на эконом-класс. Лучше всего удовлетворен спрос на поселки бизнес-класса. А вот сегмент эконом-класса насыщен всего лишь на 20%.

В основном по этой причине поселки эконом-класса, расположенные довольно далеко от Москвы, пользуются в настоящий момент наибольшим спросом. Это добротные и просторные коттеджи, но без излишних претензий и супердорогой начинки, что обусловливает сравнительно низкую стоимость. Так что неудивительно, что спрос на них пока существенно превышает предложение. Фактически сегодня по цене однокомнатной квартиры в Москве можно купить дом с участком земли в 50–60 км от МКАД.

На рынке загородной недвижимости присутствуют две отличительных характеристики поселков эконом- и бизнес-класса. В первую очередь важную роль играет удаленность от Москвы. Земля в радиусе 30 км слишком дорога для эконом-поселков, поэтому, как правило, они располагаются в 40–90 км от столицы. Во вторую очередь рассматривается площадь самого коттеджа. Площадь в пределах от 100 до 220 м² является признаком эконом-класса. С 250 м² начинается бизнес-класс. Площадь земельного участка при определении класса поселка в расчет не принимается. Здесь все зависит от концепции поселка и финансовых ресурсов девелопера. Чем дальше от столицы, тем земля дешевле, а размер участка больше. Существуют и определенные внутренние градации.

По цене $90–120 тысяч риелторы предлагают коттеджи эконом-класса в деревне или садоводческом товариществе на расстоянии не менее 30 км от МКАД с минимальной инфраструктурой или вовсе без нее. Стоимостью $150–180 тысяч — это, как правило, объекты стихийной коттеджной застройки в удаленных районах (далее 50 км от МКАД). Средняя площадь таких домов, созданных по типовым проектам на участках 8–12 соток, составляет не более 100–120 м², статус земли, на которой они располагаются, — дачное строительство.

До $400 тысяч стоит загородное жилье, выполненное из недорогих материалов, но находящееся на меньшем расстоянии от МКАД, в поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры. Обычно это дома площадью не более 250 м², построенные из пенобетонных блоков, кирпича или дерева. Размеры участка, прилегающего к дому, редко превышают 20 соток. Коммуникации центральные, в том числе газ.

В настоящий момент спрос на объекты в поселках эконом-класса непрерывно растет — более половины потенциальных покупателей интересуются именно сравнительно недорогими объектами. В дальнейшем, по мнению экспертов, спрос на них продолжит увеличиваться, поэтому будет неуклонно повышаться и их цена. И главная причина этого явления — малое количество доступных предложений в близлежащих к Москве районах. Кроме того, качество этих объектов не соответствует ожиданиям покупателей. Они не хотят приобретать не устраивающие их дома даже за небольшие суммы и готовы ждать интересного проекта в течение нескольких лет. Стимулируют спрос и положительные изменения в законодательстве, увеличение общего благосостояния и покупательской способности граждан, а также развитие ипотечного кредитования.

В бизнес-классе ценовые границы — от $400 тысяч до $1 млн. Но рамки эти очень подвижны — прежде всего потому, что само Подмосковье очень неоднородно. Например, к югу и юго-востоку от столицы за $800 тысяч можно купить объект, который по всем характеристикам будет принадлежать к элите, в то время как на Рублево-Успенском шоссе такой же коттедж будет стоить $5 млн.

Тем не менее именно цена является решающим фактором при определении класса коттеджа. Принципиальное отличие проекта бизнес-класса от проекта эконом-класса заключается в том, что дом стоимостью $400 тысяч не может быть отнесен к эконом-классу по определению.

Что касается других отличительных характеристик бизнес-класса, то это прежде всего размер участка — минимум 10 соток (на Рублевке допустимо восемь), а лучше соток 12–18. Минимальная площадь дома — 250 м², большинство же объектов имеют площадь 300–450 м². Жилье, разумеется, должно обеспечивать возможность круглогодичного проживания с общепринятым набором удобств.

Несомненно, в числе главных составляющих, присущих бизнес-классу, — расположение поселка в пределах 45 км от МКАД. Актуальным является единый архитектурный стиль, а также широкий выбор предлагаемых проектов домов. Сюда же относится качественное благоустройство общей территории: освещение, дорожки, ландшафтный дизайн, организация места для прогулок. Современный загородный поселок бизнес-класса немыслим без полного набора инженерных коммуникаций, обеспечивающих подачу воды, электричества, газа, очистных сооружений и системы отопления, а также московского телефона, Интернета, спутникового телевидения и проч. То есть обитатели поселков бизнес-класса считают, что в коттеджном поселке должны быть созданы условия, мало отличающиеся от привычных в столице.

Исходя из этого, девелоперы, реализуя проекты, стараются предоставить клиентам удобное жилье с полным набором городских удобств, но не перегрузив поселения излишней инфраструктурой, эксплуатация которой не может не сказаться на размерах оплаты за нее.

По западному образцу

Отдельно хотелось бы сказать несколько слов о подмосковных таунхаусах — абсолютно новом продукте на российском рынке загородной недвижимости. Таунхаусы появились в Англии в XIX в. В России этот экзотический продукт рынка недвижимости появился лишь в конце XX в. Поэтому застройщикам приходится тратить немалые усилия на то, чтобы возбудить у покупателя интерес к подобной недвижимости.

В целом, таунхаус — это нечто среднее между обычной квартирой и загородным домом, то есть сблокированные коттеджные секции с отдельным входом и небольшим участком земли для каждого владельца. Преимущества их очевидны, недаром этот вид жилья широко распространен в Европе и США (в Канаде вообще 65% жилого фонда — это таунхаусы). Помимо вопросов экологии, преимущества таунхауса заключаются в относительной приватности, наличии отдельного входа и придомовой территории. Все это приближает таунхаус к понятию частного особняка. Нет у таунхаусов и таких проблем высотных жилых домов, как несанкционированное отключение воды, шумные соседи сверху или неработающий лифт.

По мнению экспертов на сегодняшний день для того, чтобы быть востребованным покупателями, таунхаус должен иметь следующие характеристики:

• хорошая транспортная доступность и удаленность от МКАД не более 15 км;
• благоприятное природное окружение с точки зрения экологии района, особенностей ландшафта, наличия леса, водоемов;
• безопасность проживания: современные таунхаусы строятся на территории охраняемых коттеджных поселков;
• современные инженерно-технические характеристики объекта, наличие всех городских коммуникаций (централизованные системы тепло- и водоснабжения, электричество, московский телефон, Интернет, кабельное ТВ и т.п.);
• наличие развитой инфраструктуры в поселке;
• свободная планировка квартир.

Существенным преимуществом таунхаусов является то, что стоимость квадратного метра в них заметно ниже, чем в городских квартирах. Но это не должно вводить в заблуждение, что таунхаус обойдется дешевле типовой малогабаритной квартиры. Средняя площадь квартир-секций в таунхаусах составляет 230 м², поэтому квартира в таунхаусе сопоставима по цене только с 3–4-комнатными квартирами в домах бизнес-класса.

Самым главным недостатком таунхаусов является маленькая придомовая часть. Ни шашлыков тебе пожарить, ни собаке будку поставить. Опять же никаких помидоров на грядке. По сути, единственное, для чего она пригодна, это для создания цветника и посадки мелкого кустарника. При этом территория не отделена забором от соседей, поэтому полного уединения, ради которого, собственно, и покупается загородное жилье, здесь получить невозможно. Следует также помнить о том, что таунхаус не является отдельным особняком, а соседей не выбирают. Кроме того, таунхаусы предполагают единообразие внешнего облика всего комплекса строений, поэтому подчеркнуть индивидуальность своего дома, например, оригинально отделав фасад, здесь не представляется возможным.

Тем не менее развитие таунхаусов, как составной части малоэтажного строительства, способно содействовать решению проблемы качественного и доступного жилья в России.

Лидеры рынка

До 90% всех элитных коттеджных поселков Подмосковья располагаются в престижной дуге юго-запад — запад — северо-запад, на шоссе от Калужского до Ленинградского. На все другие направления приходится не более 10 %, и расположены они в основном в стародачных поселках. Наибольшим спросом пользуются загородные резиденции на удалении до 30 км, с относительно благоприятной экологией и развитой инфраструктурой — чтобы и глазу приятно было, и ежедневная дорога на работу не занимала больше часа.

Рублево — Успенское шоссе (доля рынка — 11,3%)

С давних времен это элитное направление Подмосковья, где еще в XVII-XVIII вв. строили усадьбы российские императоры и их ближайшее окружение. Сейчас в этом месте расположены особняки известных политиков, топ-менеджеров и представителей шоу-бизнеса.

Вдоль Рублевки построены фешенебельные поселки, загородные дома и дачи, подобные виллам. Свои услуги предлагают элитные спортивные клубы и рестораны. Цена на землю с естественным лесным покровом достигает $50 тысяч за сотку, причем довольно часто стоимость земли увеличивается, когда продается участок площадью свыше 25 соток. Самые дорогие земельные участки продаются в поселках Ромашково (5 км от МКАД), Барвиха и Жуковка (8 км), Усово (12 км), Горки-2 (15 км), Успенское (20 км), Николина Гора (24 км). Соответственно, и сами коттеджи здесь стоят от $1 млн. Эксперты считают, что причин такой дороговизне несколько. Во-первых, престижность места: дорогое жилье на Рублевке подчеркивает высокий социальный статус своих владельцев. Во-вторых, направление является одной из самых экологически чистых зон Подмосковья, славится сосновыми лесами, чистой Москвой-рекой, песчаной почвой. Кроме того, Рублевка имеет высокоразвитую инфраструктуру, что является немаловажным фактором для покупателей.

Новорижское шоссе (доля рынка — 28,8%)

Одним из главных конкурентов Рублево-Успенского шоссе является Новорижское. И причин тому несколько. Во-первых, важную роль играет транспортная доступность. Новая Рига является современной благоустроенной трассой, не обремененной деревнями и городами. Расстояние в 80–90 км здесь, в отличие от очень многих других подмосковных шоссе, можно преодолеть менее чем за час.

Вторая причина — большая вода, которая очень привлекает многих покупателей. А здесь есть что предложить: водохранилища Истринское, Рузское, Озернинское, Можайское.

Кроме того, Новорижское направление славится благополучной экологией, красивыми пейзажами, историческими достопримечательностями и объектами современной инфраструктуры: школы, магазины, медицинские, спортивные и развлекательные центры.

Новорижское шоссе лидирует по количеству строящихся коттеджных поселков. В настоящее время это самое застраиваемое направление. Цены на землю в этом направлении составляют в среднем $20–40 тысяч за сотку.

Калужское шоссе (доля рынка — 9,4%)

Калужское направление по уровню ликвидности уверенно занимает третье место в Подмосковье. Одно из основных его преимуществ — благополучная экологическая ситуация. Единственный крупный город здесь — это Троицк. Кругом смешанные леса, многочисленные родники и речки. Не менее важным обстоятельством является то, что Калужское шоссе имеет качественное дорожное покрытие и освещение, а транспортный поток здесь не столь напряженный.

Покупка коттеджа по этому направлению является идеальным решением для представителей среднего класса, которые не могут позволить себе приобрести коттедж на Рублевке или на Новой Риге. По качеству жилья здешние поселки вполне сопоставимы с Рублевкой, а цены на землю и дома значительно ниже (на 30–40 %). За последние три года спрос на недвижимость здесь вырос в среднем на 40%.

Дмитровское шоссе (доля рынка — 9,4%)

Не самое востребованное в недалеком прошлом Дмитровское направление сегодня прочно вошло в пятерку лидеров. Почти все агентства недвижимости ставят его в рейтинге популярности на четвертое место после Рублево-Успенского, Новорижского и Калужского шоссе.

Популярность Дмитровке в последнее время обеспечивают уникальный природный ландшафт, выход к нескольким крупным водохранилищам и сложившаяся здесь спортивно-развлекательная инфраструктура. В пределах Дмитровского направления имеются выходы сразу к нескольким крупным водохранилищам: Пироговскому, Клязьминскому, Пестовскому, Пяловскому и Икшинскому. По уровню яхтенной инфраструктуры Пироговское и Клязьминское водохранилища занимают лидирующие позиции среди других водоемов Подмосковья.

Дмитровское направление не совсем подходит тем, кому необходимо ежедневно ездить в город. Транспортная ситуация здесь оставляет желать лучшего. Именно этот отрицательный фактор не позволяет Дмитровскому направлению составить серьезную конкуренцию Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе.

В настоящее время на Дмитровском направлении есть немало предложений по стародачным местам, можно купить маленький домик на шести сотках в садовом товариществе, а можно — элитный коттедж в современном поселке. Причем достаточно широко представлены новые дома средней ценовой категории — жилье бизнес-класса.

Киевское шоссе (доля рынка 5,6%)

Киевское шоссе известно стародачными поселками Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзевец, Победа. Но коттеджных поселков на Киевском направлении не так много, что объясняется плохой доступностью. Однако транспортная ситуация здесь скоро изменится к лучшему — новая комфортабельная трасса до аэропорта Внуково почти достроена, а также введена в эксплуатацию современная двухуровневая развязка в районе совхоза «Московский».

По мнению экспертов, Киевское шоссе обещает уже в этом году стать одним из наиболее активно развивающихся направлений — на рынок выставлены новые землеотводы под строительство в районах Ново-Глаголево, Рассудово, Апрелевка и Селятино, в которых проектируется или осуществляется строительство объектов загородной недвижимости бизнес-класса стоимостью $400–800 тысяч. Цена за сотку в новых поселках колеблется от $7 до $15 тысяч.

Что ж, как говорится, «East or West, home is best», что в вольном переводе означает: «В Москве хорошо, а за Москвой в любом направлении лучше». И это правильно. Потому что каждый раз, заходя в свой подъезд, украшенный настенными надписями и всевозможными следами человеческой жизнедеятельности, я все больше понимаю людей, которым хочется общаться исключительно с представителями своего круга и желательно на природе.