Работа над «ошибками»

Довольно распространенное на сегодняшний день явление, переходящее почти в закономерность — покупка квартиры с планировкой, которая не соот­ветствует запросам нового владельца. Естественно, при наличии возможностей хочется убрать лишние стены, изменить конфигурацию помещений, увеличить площадь жилой зоны, остеклить балкон, объединить комнату с лоджией, а ванную — с туалетом, — в общем, есть желание все сломать и устроить внутреннее пространство квартиры по-своему. Однако, чтобы избежать каких-либо последующих «трений» с законом, все вышеупомянутые и подобные им изменения в квартире необходимо обязательно согласовать.

Для начала уточним, что по законодательству перепланировка подразумевает проведение в помещениях здания работ, связанных с изменением месторасположения или размеров самих помещений, их функционального назначения и инженерного оборудования. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

К тому же, согласно Закону Украины «О собственности» владение, пользование и распоряжение имуществом возможны лишь по согласию всех собственников. Жилищный кодекс добавляет, что переустройство и перепланировка жилых помещений может осуществляться только в целях повышения благоустройства квартиры и при согласии соб­ственника, совершеннолетних членов семьи и местной администрации. Урегулирование всех процедурных вопросов может занять 6–8 месяцев и потребовать от владельца квартиры завидного терпения и крепких нервов.

И здесь есть два сценария развития событий. Первый — вы ведете бумажную волокиту сами, второй — поручаете решение всех вопросов профессионалам. В первом варианте вы экономите часть денег, но теряете уйму времени и нервов. Причем надо заметить, что экономия средств получится только тогда, когда все пройдет гладко — «без сучка и задоринки», в противном случае есть риск потратить весьма приличные суммы. А при выборе второго пути вы избавляете себя от множества хлопот. Вдобавок, опытные специалисты, выполняющие ваши поручения, гарантируют, что согласование желанных изменений будет осуществлено в кратчайшие сроки.

Если вы все же решили заниматься изменением квартиры самостоятельно, на первом этапе нужно обратиться в райадми­нистрацию с ходатай­ством о предоставлении разрешения на осуществление перепланировки. В заявлении собственник обязан подробно объяснить, какие именно изменения в планировку квартиры он намерен внести. После рассмотрения документов исполком создает комиссию, которая должна обследовать жилое помещение относительно целесообразности пристройки или перепланировки и вынести соответствующее решение.

Следующая инстанция, куда должен обратиться владелец — это выбранная им самим проектная организация. При этом собственнику рекомендуется проверить, есть ли у этой организации все необходимые лицензии на занятия таким видом хозяйственной деятельности. Разработка проекта может стоить от 600 до 7000 грн. — в зависимости от сложности перепланировки.

Получив все необходимые документы от проектной организации, владелец должен снова обратиться в госадминистрацию, подав предварительно подготовленный пакет документов, подтверждающий право собственности на квартиру, заключения из ЖЭКа, санэпидемстанции, пожарной службы и акты, подтверждающие согласие соседей терпеть шум, пыль и прочие неудобства, неизбежные в пе­риод перепланировки.

При удачном стечении обстоятельств собственник получает разрешение от межведомственной комиссии, и копия его проекта остается в райадминистрации. В правоустанавливающие документы вносятся изменения, которые регистрируются в БТИ.

По завершению работ комиссия должна составить акт о соответствии объекта согласованному ранее проекту и о введении объек­та в эксплуатацию. Также после полного окончания работ владелец квартиры должен заказать в БТИ новый техпаспорт на помещение, который он передает в ЖЭК вместе с чертежами по перепланировке.

Впрочем, далеко не все проекты могут быть утверждены соответствующими государственными инстанциями. Если ремонт или перепланировка ставят под угрозу целостность конструкций дома, что может привести к разрушению самого здания, осуще­ствить их не удастся.

Стоит быть готовым и к чиновничьим препонам, и к тому, что каждый представитель органов власти может трактовать законы и нормативы по собственному усмотрению. Кроме того, использование некоторых строительных материалов и технологий могут просто не разрешить, сославшись на то, что они устарели.

Итак, в принадлежащем вам помещении вы имеете законное право делать перепланировку с одним условием — если предварительно оформлены все разрешительные документы, подтверждающие, что при этом не нарушаются строительные нормативы (СНиП), соблюдены права ваших соседей и обеспечивается сохранность дома.

Ответственность за инициативность

Безусловно, получение разрешительной документации — мероприятие дорогостоящее и хлопотное. Но если вы все-таки решитесь на несанкционированную квартирную перестройку, то должны знать о возможных последствиях.

Поскольку самовольная пристройка и перепланировка квартир запрещается, виновные привлекаются к административной или криминальной ответ­ственности согласно действующему законодательству Украины. Нарушителей районные административные комиссии могут предупредить или сразу передать на них дело в районный суд. Наказанием может стать штраф в размере от трех до семи необлагаемых налогом минимумов, а в некоторых случаях — исправительные работы сроком до двух лет. При этом срока давности не существует. Вдобавок, суд обяжет владельца привести квартиру в первоначальное состояние.

Квартиру с самовольной пристройкой невозможно будет продать (подарить, передать по наследству и т. п.), так как БТИ не выдаст справку-характеристику об отчуждении квартиры, где прописано, соответствует ли реальная планировка квартиры проекту и согласовывались ли изменения с местными органами власти, или осуществлялись без разрешения. Без этого документа нотариус не оформит сделку купли-продажи.

Возможно вам повезет, и в вашем доме никогда не будет проверок, и никто не узнает о вашем несанкционированном ремонте, но в противном случае проблем не избежать. Так что, как поступать, каждый волен решать сам.

Закон разрешает перепланирование, если:

• оно не изменяет фасад здания;
• не нарушает несущие конструкции здания;
• не повреждает соседние квартиры и не создает неудобств соседям;
• не изменяет функционального предназначения помещений (нельзя заменять санузел и кухню на комнаты, и наоборот);
• не повреждает систему отопления;
• не нарушает систему сантехнических и газовых домовых разводок;
• не нарушает домовых систем вентиляционных каналов.

Документы для регистрации перепланировки:

• заключение, удостоверяющее право собственности на квартиру;
• согласия всех собственников и прописанных в квартире лиц;

с перепланировкой:

• копия технического паспорта и справка о состоянии здания;
• договор авторского надзора;
• договор технического надзора;
• договор на вывоз мусора;
• копии лицензий проектных и строительных организаций;
• копия лицевого счета;
• акты-соглашения с соседями;
• проект электроразводки;
• проект по вентиляции;
• проект по сантехнике.